朱哥聊房市｜用專業觀點帶你看懂房地產趨勢

老公寓沒有電梯，退休後還適合住嗎？朱哥提醒熟齡換屋前先評估這5件事

「現在爬樓梯還沒問題，有必要為了退休先換屋嗎？」不少準備退休的家庭，住在熟悉的老公寓已經二、三十年。鄰居認識、生活方便，房貸也繳清了；但隨著年齡增加，沒有電梯、浴室濕滑、採買提重物及就醫交通等問題，也開始讓人擔心。老公寓沒有電梯，不代表一定不能繼續住；有電梯住宅，也不代表必然適合退休生活。熟齡換屋真正要評估的，是住宅能不能因應未來十年、二十年的身體變化，同時兼顧生活支持、居住安全與退休後的資產規劃。朱哥整理以下五件事，幫助退休家庭判斷：應該原屋改善、提早換屋，還是先保留選擇。第一件事：不要只看現在爬不爬得動，要模擬未來的生活目前每天走三、四層樓沒有困難，不代表幾年後遇到膝蓋退化、跌倒、手術或需..

老房子長期沒人住怎麼辦？朱哥教你從空屋出租、出售、修繕到老屋更新做選擇

家裡留著一間多年沒人居住的老房子，有些屋主捨不得賣，卻也不知道該怎麼使用；時間一久，不只沒有帶來收益，還可能持續產生房屋稅、地價稅、管理費及修繕成本。老房子沒人住，真正要處理的並不只是「空著很可惜」，而是房屋是否安全、產權是否清楚，以及家人未來還會不會使用。空屋怎麼處理？朱哥建議先不要急著裝潢或出售，可以從房屋現況、資金能力、持有目的與管理時間四個面向，評估空屋出租、出售、老屋修繕或老屋更新哪一條路比較適合。第一步：先確認空屋現在的真實狀況長期沒有人居住的房子，看起來只是布滿灰塵，實際上卻可能累積不少問題，例如：屋頂、外牆或窗框滲漏水水管鏽蝕、排水孔乾涸或產生異味電線老化及插座過熱浴室防水層失..

中古屋怎麼議價？朱哥教第一次買房看懂實價登錄、開價與成交價的5個重點

第一次買中古屋，許多人最想問朱哥的不是「這間房好不好」，而是：「屋主開價這麼高，我到底可以從多少開始談？」中古屋議價不是直接打九折，也不是開得越低越厲害。真正有用的買房議價技巧，是先弄清楚中古屋開價、實價登錄、中古屋成交價與銀行房屋鑑價之間的差異，再把屋況、貸款和購屋預算一起算進去。以下整理五個重點，幫助第一次買房的人建立合理的出價依據。重點一：查實價登錄，要找真正相近的房子實價登錄是判斷行情的重要起點，但不能只看同一行政區的平均單價。即使都在同一個生活圈，房價仍可能因為社區、屋齡、樓層、面積與產品類型而有明顯差距。挑選比較案例時，可以依序確認：是否為同一社區或鄰近街廓大樓、公寓、華廈等建物類..

都更不是簽完同意書就沒事！朱哥提醒屋主後續還要持續確認這7件事

簽完都更同意書，是不是就等著搬家、選新屋？不是。都更同意書通常代表屋主同意特定都市更新事業計畫及其內容方向，但都更從整合、送件、審議、權利變換到拆遷施工，可能歷經多次調整。建築設計、共同負擔、分回價值、實施者與時程，都可能在後續程序中變動。都更專業顧問朱哥朱學銘提醒，都更屋主權益不能只在簽署當天確認。屋主應保存文件、追蹤公文並參加說明程序，才能知道案件是否按照原先理解繼續推進。一、先分清楚：簽的是同意書，還是私人契約？都更同意書與屋主和建商簽訂的合建契約、委託契約或其他私人契約，法律性質及拘束內容不完全相同。屋主首先應整理：都市更新事業概要同意書都市更新事業計畫同意書合建、委託或合作契約授權書..

老屋牆壁出現裂縫怎麼辦？朱哥教你從6種警訊判斷該修繕、耐震評估還是考慮重建

老屋牆壁出現裂縫，屋主最常擔心：「這只是油漆裂開，還是房子結構出了問題？」單靠裂縫寬度或一張照片，通常無法直接判定建物安全。裂縫的位置、方向、發生時間、是否持續擴大，以及樑柱有沒有剝落，往往比表面看起來多嚴重更重要。老屋更新專家朱哥朱學銘提醒，發現牆面裂縫時不要急著批土遮住，也不必看到細紋就認定房屋即將倒塌。先保留現況、觀察變化，再依風險尋求合格專業人員判斷。警訊一：裂縫突然出現，而且持續變長或變寬油漆、批土或不同材料交接處，可能因乾縮、熱脹冷縮而出現細小裂紋；但如果裂縫在地震、施工、漏水或鄰房開挖後突然出現，並且持續擴大，就不宜只做表面修補。老屋檢查時可以記錄：第一次發現裂縫的日期裂縫所在房..

朱哥：買房只看捷運站還不夠！判斷一個生活圈值不值得住，可以看哪些條件？

買房時，很多人第一句就問：「走到捷運站要幾分鐘？」捷運確實重要，但捷運近不代表每天都住得舒服，也不代表房價一定合理。噪音、人流、採買、就醫、停車、淹水風險及未來供給，都可能影響實際居住感受。朱哥聊房市提醒，自住買房不是只購買一間房子，也是選擇未來多年每天使用的生活圈。與其只記住車站名稱，不如從以下七個方向完成購屋評估。一、從家門到目的地，總共要花多少時間？交通機能不能只看房屋與捷運站的直線距離。真正該計算的是「家門到公司、學校或照護地點」的完整時間，包括：從社區走到車站的路程等車、轉乘及尖峰排隊時間出站後走到目的地的距離雨天、夏季高溫及推嬰兒車時是否方便深夜返家還有沒有公車或其他交通方式有些房..

社區屋齡越來越高，只做外牆拉皮夠嗎？朱哥解析老社區還能評估哪些更新方式

社區外牆磁磚剝落、牆面滲水，住戶開始討論老屋拉皮。外觀整理後看起來像新房子，是不是就代表建物安全也一起改善了？答案是不一定。老屋更新專家朱哥朱學銘提醒，外牆更新主要處理立面、防水、磁磚掉落及景觀問題，不能直接取代結構安全、管線、消防與耐震評估。老社區應先了解問題出在哪裡，再決定只做修繕、進行整建維護，或評估拆除重建。一、先處理外牆掉落與漏水等立即風險如果社區已有磁磚隆起、外牆剝落、鋼筋外露或高處物件可能掉落，第一步不是討論立面顏色，而是先確認危險範圍並採取防護措施。社區可以委託建築師、結構技師或相關專業人員現場查看，確認：磁磚、石材與招牌是否有掉落風險外牆裂縫屬表面問題還是可能涉及結構窗框、陽..

名下不只一間房，哪些情況可能影響房屋稅？朱哥帶屋主先搞懂這些事

名下有兩間以上房屋，房屋稅一定會大幅增加嗎？不一定。真正影響房屋稅的，不只是房屋持有數量，還包括房屋位於哪個縣市、是否符合自住房屋要件、是否出租、是否供營業使用，以及屋主有沒有在期限內辦理申報。房屋節稅顧問朱學銘朱哥提醒，房屋稅2.0採用新的歸戶與差別稅率制度。多屋族如果仍用過去的方式理解稅單，可能忽略戶籍、出租申報或使用情形改變帶來的影響。房屋稅不是直接用市價乘以稅率房屋稅的基本計算方式是：應納房屋稅＝房屋評定現值×適用稅率房屋評定現值由地方稅捐稽徵機關依房屋標準價格、構造、面積、屋齡、地段及折舊等因素核定，不等於房屋成交價，也不是實價登錄上的市場價格。因此，兩間市價相近的房屋，可能因屋齡、..

入門班（2天，8小時） 都市更新與危老法規、事業計畫與範圍變動

本課程專為初次接觸「都市更新」與「危老重建」領域的學員設計，透過清晰架構與案例導向教學，協助您快速掌握核心概念與法規重點。課程將從都市更新與危老條例的最新修法方向出發，深入解析申請流程、事業計畫擬定、範圍劃定與變更機制等實務操作，並結合真實案例探討常見問題與關鍵決策點。完成課程後，學員將能具備以下能力：理解都市更新與危老制度的法律基礎與政策目的掌握事業計畫撰寫與審議流程分辨範圍變動的法定程序與實務應對策略無論您是地政相關從業人員、建築開發業者、或有意進入都更／危老領域的投資人與自住戶，本課程都能成為您踏入專業領域的最佳起點。..

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初階班（2天，8小時）估價與權變估價、公辦與自辦都市更新政策

初階班｜估價與權變估價、公辦與自辦都市更新政策本課程為都市更新與危老重建系列的入門實務課，專為想深入了解不動產估價、權利變換估價及公辦／自辦都市更新政策差異的學員設計。透過系統化教學與真實案例分享，協助您建立從市場評價到政策應用的完整知識架構。課程重點包括：不動產估價原理與權利變換估價實務操作公辦與自辦都市更新之流程、政策與角色分析政府獎勵制度與民間參與機制比較案例解析：不同模式下的風險與效益評估完成課程後，學員將能理解估價在都更與危老中的核心角色，並清楚掌握公辦與自辦政策的優缺點與適用條件。本課程非常適合：初入房地產開發、估價或地政領域的專業人員，以及對都市更新政策有興趣、想建立完整觀念與操..

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中階班（2天，8小時）代拆與執行實務、都市更新成功案例分享

都市更新與危老重建｜中階實務課中階班｜代拆與執行實務都市更新成功案例分享本課程為「朱哥房地產專家」都市更新與危老重建系列的中階實務課， 著重於都市更新推動過程中最具挑戰的階段—— 代拆執行與實務管理。朱哥長期關注房地產開發、都市更新、危老重建與實務整合， 透過法規解析、程序說明與案例分享，帶領學員深入理解代拆的法律框架、 程序風險與執行要點。課程將從法規依據、程序設計到現場執行，協助學員在面對更新整合瓶頸時， 能以制度化、合法且高效率的方式推動計畫。課程同時結合都市更新成功案例分享，以實際完成案件為教材， 剖析從整合、計畫審議、施工管理到完工交屋的完整過程， 讓學員掌握成功背後的關鍵決策、協調..

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進階班（2天，8小時）權利變換與地主分配、容積獎勵與稅捐減免

進階班｜都市更新與危老重建實務操作權利變換、地主分配、容積獎勵與稅捐減免策略本課程為「朱哥房地產專家」都市更新與危老重建系列的進階實務課，由朱哥以房地產專家、不動產開發實務專家、都市更新與危老重建實戰講師的角度，帶領學員深入掌握都更與危老案件中的核心操作重點。本課程專為已具備都市更新或危老重建基礎概念的學員設計，聚焦實務操作中最關鍵、也最容易產生爭議的議題，包括權利變換、地主分配、容積獎勵、稅捐減免與事業計畫執行流程。在都市更新與危老重建案件中，真正困難的往往不是單一法條理解，而是如何在地主權益、開發效益、法規限制與實務執行之間取得平衡。課程將透過實際案例解析、制度架構說明與法規重點整理，協助..

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高階班（2天，8小時）坪效分析基礎與實務、建築重建基地坪效與成本分析概論

高階班｜坪效分析基礎與實務、建築重建基地坪效與成本分析概論本課程為「朱哥 都市更新與危老重建實戰專家．房地產專家」都市更新與重建系列的高階進修課程，專為具備基礎法規、開發概念與實務經驗，並希望提升專案評估與決策能力的專業人士設計。朱哥長期深耕房地產開發、都市更新、危老重建與不動產實務操作，透過系統化教學、實際數據演練與案例探討，帶領學員掌握從基地條件判斷、坪效分析、成本拆解到投報評估的完整邏輯。本課程聚焦於坪效分析基礎與實務運用，以及建築重建基地的坪效與成本分析概論，協助學員從規劃設計、空間配置、開發成本到財務效益，建立更精準的專案判斷能力。課程重點包括：坪效分析的原理、計算方式與應用範例建築..

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實務班（2天，8小時）合建契約審閱與修改、戶外實地現勘

實務班｜合建契約審閱與修改、戶外實地現勘本課程為「朱哥 都市更新與危老重建實戰專家．房地產專家」系列課程的最終實戰階段，專為已具備都市更新與危老重建基礎，並希望提升合約判斷、現場評估與實務執行力的學員設計。朱哥長期深耕房地產開發、都市更新、危老重建與不動產實務操作，透過合約解析、案例研討與戶外實地現勘，帶領學員從課堂知識進一步走向真實案場判斷。課程著重於合建契約的審閱與修改實務，結合法律、地政與開發觀點，深入解析常見條款陷阱、風險分攤、權益分配與利益協商重點，協助學員具備獨立判斷與談判能力。同時，課程安排戶外實地現勘教學，帶領學員親訪都更／危老重建現場，實際觀察基地條件、周邊環境、臨路條件、建..

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都市更新與危老重建實戰培訓班（12天，48小時）一年內可重複聽課，學習無限進階！

朱哥｜都市更新與危老重建實戰培訓班12天48小時完整培訓  一年內不限次數免費複訓  學習無限進階！ 本課程由「朱哥 都市更新與危老重建實戰專家．房地產專家」親自規劃，結合多年房地產開發、都市更新、危老重建與實務整合經驗，打造一套從基礎觀念到高階實戰的完整學習系統。課程專為地政、不動產、建築開發、都市更新、危老重建及相關專業人士設計，透過系統化教學、案例解析與實務操作，協助學員全面掌握都市更新與危老重建的核心知識與執行能力。完整課程共計 12 天、48 小時，涵蓋從法規制度、權利變換、地主整合、容積獎勵、稅務規劃、坪效分析、成本控管、合建契約到實地現勘等重要主題，完整串聯理論與實務，讓學員真正..

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朱哥房地產專家｜大地震來了，高價豪宅反而更安全？

朱哥房地產專家｜大地震來了，高價豪宅反而更安全？近期地震頻繁，不少民眾看到豪宅社區泳池水面劇烈晃動的畫面後，第一時間都感到擔憂，甚至開始討論：「地震房子會倒嗎？」、「地震豪宅安全嗎？」事實上，從建築工程的角度來看，許多人看到的晃動現象，並不一定代表建築危險，反而可能代表建築正在透過設計機制有效釋放地震能量。以台北市許多知名豪宅為例，在興建初期便投入大量成本於結構安全，包括耐震結構設計、制震設備、深層基礎工程、高強度鋼筋混凝土及建築監測系統等。這也是為什麼許多人在研究台北豪宅耐震能力時，會發現高端住宅與一般住宅之間存在相當大的差異。很多購屋族經常詢問：「房子耐震怎麼看？」其實除了屋齡之外，更重要..

房子留給小孩，買賣、贈與、繼承哪一種比較好？

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