第一次買房要準備多少頭期款？朱哥教你算出真正的購屋預算

準備買第一間房，最先要算的不是「銀行最多願意借多少」，而是「簽約前後，我手上到底需要多少現金」。

朱學銘在「朱哥聊房市」提醒首購族：如果只用房屋總價乘以兩成估算頭期款，很容易忽略銀行鑑價、稅費、仲介費、裝修費及緊急預備金。比較安全的做法，是把買房現金拆成四個部分計算。

第一次買房，頭期款準備兩成就夠了嗎？

不一定。

以總價1,500萬元的房子為例，如果銀行核貸八成，貸款金額為1,200萬元，表面上只需準備300萬元頭期款。但「最高八成」不代表每個人、每間房子都能貸到八成，銀行還會評估：

真正容易造成資金缺口的，是銀行鑑價低於成交價。

例如房屋成交價為1,500萬元，銀行卻只鑑價1,400萬元；即使核貸鑑價的八成，也只有1,120萬元。此時買方要負擔的價差不是300萬元，而是380萬元。

因此，第一次買房不要直接把「成交價的兩成」當成唯一答案。

可以先用以下方式試算：

若貸款成數約為七至八成，首購族至少要準備總價兩至三成的自有資金。屋齡較高、地點較偏、格局特殊或銀行鑑價保守的房屋，可能需要更多現金。

除了房價，還可能包含仲介服務費、契稅、印花稅、代書費、登記規費、貸款設定費、火險及地震基本保險等。

其中，買賣契稅的稅率為核定契價6%，但這裡的契價原則上是房屋評定標準價格，並不是直接拿房屋成交總價乘以6%。相關稅費仍應依個別房屋資料試算。政府購屋稅務整理

中古屋可能還要處理漏水、管線、浴室及廚房；新成屋也不代表可以直接入住，冷氣、燈具、窗簾和基本家具都需要預算。

看屋時先把「必要修繕」與「想要升級」分開，才能避免裝修費不斷追加。

買房之後還有房貸、管理費、房屋稅、地價稅及日常維修。如果把存款全部投入頭期款，只要遇到轉職、收入中斷或突發支出，生活壓力就會迅速放大。

綜合計算，購買1,500萬元的房子，不宜只準備300萬元。若把價差、交易費用、基本裝修及預備金納入，較穩健的現金準備可能落在400萬至550萬元以上，實際金額仍要依房屋與個人條件調整。

截至2026年8月，青年安心成家購屋優惠貸款一般對象最高額度為1,000萬元，新婚家庭最高1,200萬元，育有未成年子女的家庭最高1,500萬元；方案最高貸款成數為八成、最長40年，實際仍須由承貸銀行審核，並非符合申請資格就一定能取得最高額度或最高成數。財政部青安貸款說明

假設房屋總價1,500萬元，即使申請人符合一般青安資格，最高貸款額度1,000萬元仍可能低於房價八成，超出的部分就要用自有資金或其他經銀行核准的貸款支應。

政策優惠可以降低部分負擔，但不能代替完整的資金規劃。

朱哥建議，首購族可以先算出每月扣除生活費、保險、孝親費及其他債務後，能夠長期負擔的房貸金額，再回推適合的購屋總價。

不要只用目前的優惠利率試算，最好再做一次「利率提高、收入短暫下降」的壓力測試。房貸年限拉長雖然可以降低每月付款，總利息支出通常也會增加；寬限期則只是延後償還本金，不代表本金消失。

出價以前，先確認這六件事：

第一次買房真正重要的，不是把預算拉到極限，而是買下之後仍能正常生活。

房地產實戰專家朱學銘長期從買賣、房貸與資金規劃角度分享實務觀念；面對雙北中古屋或老公寓，也會結合都市更新專家、危老重建專家與地產綜合型專家的視角，提醒買方一併確認屋況、土地持分及未來改建條件。

朱哥聊房市最後提醒：先取得銀行初步評估，再談價格；先算最壞情況，再決定自己買得起多少。這才是首購族跨出第一步時，最實用的買房方法。